In questo progetto tratterò il tema del frazionamento immobiliare. Questo intervento consente di dividere un' unità immobiliare, in due autonome ed indipendenti. Il frazionamento è disciplinato dalle Norme Tecniche del Comune di Roma ed è subordinato ad
alcuni requisiti che variano a seconda della zona di PRG. I requisiti
principali sono: il permesso a frazionare e la SUL minima delle nuove unità.
Un altro requisito è la legittimità urbanistica, ma essendo un aspetto comune a tutti gli interventi edilizi, lo affronterò ampiamente in un post a parte.
Il progetto che vado ad illustrare riguarda la divisione di un'abitazione su due livelli, in due nuove unità immobiliari disposte ognuna su un proprio piano.
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| unità immobiliare originaria costituita da un'abitazione disposta su due livelli |
Come prima cosa, si guarda la destinazione
di PRG. Questo immobile ricade nel T1 (tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e a
media densità abitativa) della città
consolidata, dove è ammesso il frazionamento e dove la SUL minima
delle nuove unità immobiliari non può essere inferiore ai 45 mq. In un altro post mi dedicherò a descrivere la SUL minima, per il momento sciolgo solo l'acronimo: Superficie Utile Lorda.
Per quel che riguarda la legittimità urbanistica, cioè la documentazione che attesta che la regolarità con cui è stato realizzato un bene immobiliare, in questo caso ho potuto disporre della licenza edilizia per il piano inferiore e della concessione in sanatoria per la destinazione d'uso residenziale del piano superiore.
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| Nel computo per gli oneri concessori figurano solo le opere funzionali al frazionamento |
Il frazionamento ricade nella categoria della "ristrutturazione edilizia" e pertanto è subordinato alla pratica SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività)
La SCIA per frazionamento prevede il pagamento
degli oneri concessori (costi di urbanizzazione e costo di costruzione)
calcolati in base al computo delle sole opere edilizi funzionali al
frazionamento, tra cui figurano anche gli impianti. Nel progetto riportato, contestualmente ai lavori per il frazionamento che sono dati dalla demolizione della scala a chiocciola, ricostruzione del solaio, realizzazione della cucina al piano di sopra, si sono eseguiti anche i lavori per le nuove tramezzature del piano di sotto. Nel
computo per il calcolo degli oneri vi compaiono solo le opere funzionali al frazionamento e non quelle della ristrutturazione del piano di sotto. Tutto però, figura nella stessa SCIA.
La SCIA si presenta all'ufficio tecnico municipale di zona e conseguentemente si possono iniziare i lavori senza attendere altro tempo.
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| Le due nuove unità completamente autonome ed autosufficienti dopo il frazionamento |
Ho scelto di illustrare questo progetto utilizzando la sezione verticale passante per la scala a chiocciola, ma spesso i frazionamenti investono unità immobiliari disposte su un unico piano; in quel caso sarebbe stato più appropriato mostrare i cambiamenti in pianta.
