Interventi esterni nel Centro Storico di Roma

In questo post vado ad illustrare un intervento molto semplice, il cui progetto era strettamente legato ai lavori che si dovevano eseguire, ma per la zona in cui sorge ha comportato un iter burocratico particolare, che ne rende interessante il racconto. 

Siamo in un palazzetto medioevale del centro storico di Roma, in zona piazza Navona, dove era necessario sostituire una porzione di copertura vetusta.  Le fasi di lavoro sono state molto semplici: smontaggio delle tegole obsolete, rifacimento del manto impermeabile, messa in opera di nuove tegole uguali a quelle rimosse.

In normali contesti, un intervento del genere passerebbe inosservato e sarebbe succeduto ad una semplice comunicazione di inizio lavori per manutenzione ordinaria. Ma nel centro storico di Roma gli interventi esterni, seppur semplici, sono considerati di manutenzione straordinaria e sono sottoposti al parere consultivo della  Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma.

Un così attento controllo è evidentemente legato alla tutela di un patrimonio che deve continuare a conservare lo stato dei luoghi giunto sino ad oggi. Dal 1980, infatti, il centro storico di Roma è patrimonio dell’UNESCO e l’esatta perimetrazione è inserita nel Piano Territoriale Paesistico Regionale, alla tav. B n°24, che rimanda alla legge regionale per la tutela dei centri storici (del territorio in generale) ed alle Città di Fondazione.

Tav. B n°24 del PTPR

Legenda Tav. B

Per un tecnico, ciò significa che anche un banale intervento esterno è sempre soggetto alla presentazione della SCIA, unita al parere consultivo della Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma.

I lavori sono stati eseguiti sulla base dello studio della copertura esistente, che, come ci si aspettava, riprendeva lo schema della tradizionale della copertura romana medioevale con struttura in legno,  strato di mattoni e coppi  con l’impermeabilizzazione. 

Schema in sezione del tetto sostituito

La SCIA è stata depositata al municipio di riferimento ed una copia è stata presentata alla Soprintendenza, che entro 30 giorni ha rilasciato il parere a mezzo di raccomandata. 

Frazionamento immobiliare

In questo progetto tratterò il tema del frazionamento immobiliare. Questo intervento consente di dividere un' unità immobiliare, in due autonome ed indipendenti. Il frazionamento è disciplinato dalle Norme Tecniche del Comune di Roma ed è subordinato ad alcuni requisiti che variano a seconda della zona di PRG. I requisiti principali sono: il permesso a frazionare e la SUL minima delle nuove unità. 

Un altro requisito è la legittimità urbanistica, ma essendo un aspetto comune a tutti gli interventi edilizi, lo affronterò ampiamente in un post a parte. 

Il progetto che vado ad illustrare riguarda la divisione di un'abitazione su due livelli, in due nuove unità immobiliari disposte ognuna su un proprio piano.

unità immobiliare originaria costituita da un'abitazione disposta su due livelli

Come prima cosa, si guarda la destinazione di PRG. Questo immobile ricade nel  T1 (tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e a media densità abitativa) della città consolidata, dove è ammesso il frazionamento e dove la SUL minima delle nuove unità immobiliari non può essere inferiore ai 45 mq. In un altro post mi dedicherò a descrivere la SUL minima, per il momento sciolgo solo l'acronimo: Superficie Utile Lorda.

Per quel che riguarda la legittimità urbanistica, cioè la documentazione che attesta che la regolarità con cui è stato realizzato un bene immobiliare, in questo caso ho potuto disporre della licenza edilizia per il piano inferiore e della concessione in sanatoria per la destinazione d'uso residenziale del piano superiore. 

Nel computo per gli oneri concessori figurano solo le opere funzionali al frazionamento

 Il frazionamento ricade nella categoria della "ristrutturazione edilizia" e pertanto è subordinato alla pratica SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività)

La SCIA per frazionamento prevede il pagamento degli oneri concessori (costi di urbanizzazione e costo di costruzione) calcolati in base al computo delle sole opere edilizi funzionali al frazionamento, tra cui figurano anche gli impianti. Nel progetto riportato, contestualmente ai lavori per il frazionamento che sono dati dalla demolizione della scala a chiocciola, ricostruzione del solaio, realizzazione della cucina al piano di sopra,  si sono eseguiti anche i  lavori per le nuove tramezzature del piano di sotto. Nel computo per il calcolo degli oneri vi compaiono solo le opere funzionali al frazionamento e non quelle della ristrutturazione del piano di sotto. Tutto però, figura nella stessa SCIA.  

La SCIA si presenta all'ufficio tecnico municipale di zona e conseguentemente si possono iniziare i lavori senza attendere altro tempo. 

Le due nuove unità completamente autonome ed autosufficienti dopo il frazionamento

Ho scelto di illustrare questo progetto utilizzando la sezione verticale passante per la scala a chiocciola, ma spesso i frazionamenti investono unità immobiliari disposte su un unico piano; in quel caso sarebbe stato più appropriato mostrare i cambiamenti in pianta.